Знакомьтесь: новая методика расчета арендной платы за госимущество

Статья взята из газеты "Бухгалтерия: бюджет" № 27/2021

Людмила Линник, юрист газеты «Бухгалтерия: бюджет»

Общие вопросы

Комментируемое постановление вступило в силу 19.06.2021 г. Им:

• утверждена новая Методика расчета арендной платы за государственное имущество (далее — Методика № 630). Соответственно, предшественница — Методика № 7861 — с этой же даты утратила силу;
• внесены изменения в определенные нормативные акты, в частности в Порядок № 4832, которые регулируют отдельные моменты, связанные с арендной платой.

Далее мы предметно рассмотрим положения новой Методики № 630. А по ходу материала будем указывать на изменения, внесенные в другие документы.

Применение Напомним, что согласно ст. 17 Закона об аренде3 при проведении аукциона арендная плата определяется по результатам аукциона.

А вот при передаче имущества без проведения аукциона арендная плата определяется согласно Методике расчета арендной платы, которая утверждается:

• КМУ — по государственному имуществу;
• представительными органами местного самоуправления (т. е. местными советами) — по коммунальному имуществу. В случае если местный совет не утвердил собственную методику, применяется Методика, утвержденная КМУ.

Поэтому с 19.06.2021 г. к государственному имуществу уже следует применять Методику № 630.

А вот по коммунальному имуществу все зависит от того, утверждена местная методика расчета арендной платы или нет. Так, если местный совет:

• не утвердил собственную методику и пользовался Методикой № 786, то с 19.06.2021 г. ему надо перейти на Методику № 630;
• имеет собственную методику, которую утвердил, не дожидаясь «государственной», то здесь могут быть два пути. Первый — пользоваться своей методикой и в дальнейшем. Второй — внести изменения в собственную методику, учитывая положения Методики № 630, — по процедуре принятия регуляторного акта.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Согласно ст. 584 законы и другие нормативно-правовые акты не имеют обратного действия во времени, кроме случаев, когда они смягчают или отменяют ответственность лица. А значит, по общему правилу Методика № 630 должна применяться к правоотношениям в сфере аренды, возникшим после ее вступления в силу. Это означает, что менять действующие договоры не нужно, начатые процедуры заключения договоров без проведения аукциона — завершать по старым правилам.

Вместе с тем комментируемым постановлением внесены изменения в п. 127 Порядка № 483. Среди оснований для внесения изменений в договор аренды в части уменьшения суммы арендной платы (приостановления ее начисления и т. п.) в течение срока его действия предусмотрено следующее: «внесение в Методику расчета арендной платы изменений по уменьшению ставок аренды по договору, который был заключен без проведения аукциона или конкурса». И этот пункт также вступил в силу с 19.06.2021 г. Так можно ли его уже применять и по действующим договорам аренды, заключенным без аукциона (конкурса), т. е. пересмотреть размер арендной платы в сторону уменьшения, если в договоре по сравнению с Методикой № 630 (ведь изменилась методика) он больше? На наш взгляд, да. Но этот вопрос мы дополнительно уточним у ФГИУ.

Что определяет В общем Методика № 630 оставляет прежнюю методологию расчета арендной платы, но имеет и определенные новации. Так:

• Методика № 630 определяет только порядок формирования арендной платы по договорам, заключаемым без аукциона (что в общем и понятно из норм ст. 17 Закона об аренде), и по тем, что продлеваются впервые без аукциона;
• по арендной плате, определенной по результатам аукциона, Методика № 630 определяет только порядок ее индексации.

Поэтому далее отдельно рассмотрим эти расчеты. Сразу подчеркнем: нормы арендного законодательства составлены так, что в них можно легко запутаться. И Методика № 630 не стала исключением. Впрочем, попробуем разобраться в том, что пытались сказать законодатели.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Во-первых, как и раньше, арендная плата не включает в себя расходы на содержание арендованного имущества (п. 6.5 Примерного договора5, п. 4 Методики № 630). Во-вторых, порядок распределения арендной платы между госбюджетом и балансодержателем содержат пп. 132, 133 Порядка № 483. Порядок распределения арендной платы для объектов коммунальной собственности определяют местные советы. Подробнее этот вопрос см. на с. 17 этого номера.

Арендная плата по результатам аукциона

Как определяется? Как мы уже отметили, Методика № 630 ориентирована на определение арендной платы по договорам, которые заключаются (продлеваются) без аукциона. Поэтому порядка определения арендной платы имущества (как недвижимого, так и другого отдельного индивидуально определенного имущества) в случае аукциона здесь не нужно искать.

Напомним, что при передаче имущества в аренду на аукционе сначала в объявлении о передаче имущества в аренду указывается стартовая арендная плата (п. 55 Порядка № 483). Детали — в таблице.

Потом по результатам аукциона определяется арендная плата и фиксируется в договоре аренды (информация об арендной плате размещена в п. 9 разд. І «Изменяемые условия договора» Примерного договора) без НДС. Но это не значит, что арендная плата будет платиться именно в таком размере до конца действия договора. Ведь не следует забывать об еще одном требовании — индексации арендной платы.

Индексация Согласно ч. 3 ст. 17 Закона об аренде арендная плата подлежит корректировке на индекс инфляции согласно Методике расчета арендной платы.

В свою очередь, п. 18 Методики № 630 определено следующее. Если арендная плата установлена по результатам проведения аукциона, то арендная плата:

• за январь–декабрь года аренды, следующего за годом, на который приходится первый месяц аренды, определяется путем корректировки арендной платы за первый месяц аренды на годовой индекс инфляции года, на который приходится первый месяц аренды;
• за январь–декабрь третьего и каждого последующего календарного года аренды определяется путем корректировки месячной арендной платы, которая уплачивалась в предыдущем году, на среднегодовой индекс инфляции следующего года.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В целом, такой порядок индексации не стал сюрпризом. Ведь он уже давно прописан в п. 3.2. (1) разд. II. «Неизменяемые условия договора» Примерного договора. С небольшим отличием. Так, при расчете арендной платы за январь–декабрь третьего и каждого следующего календарного года аренды п. 18 Методики № 630 требует корректировать арендную плату на среднегодовой индекс инфляции такого года, а Примерный договор — на годовой индекс инфляции такого года. Положения Примерного договора, на наш взгляд, более логичны, ведь что такое «среднегодовой индекс инфляции», законодательство не определяет, и на сайте Госстата вы его не найдете. Так что и это мы уточним у ФГИУ.

Пример 1. Договор аренды недвижимого имущества заключен в августе 2021 года. Арендная плата за первый месяц аренды составила 1000,00 грн.

1. Как следует из п. 18 Методики № 630, до конца 2021 года арендную плату не индексируем.

2. Индекс инфляции за 2021 год будет обнародован Госстатом до 10 января 2022 года. Как только это произойдет, размер арендной платы за первый месяц аренды (1000,00 грн) следует проиндексировать на такой индекс. Это будет арендная плата за январь 2022 года.

3. В таком же порядке определяем арендную плату за каждый месяц 2022 года, т. е. размер арендной платы в течение такого года меняться уже не будет.

А если речь идет о краткосрочной аренде, например, 3 месяца, и все они припадают на один календарный год? В таком случае получается, что право на индексацию не наступит.

А если договор аренды заключен по результатам аукциона, а продлевается без аукциона (ч. 2 ст. 18 Закона об аренде)? В таком случае арендная плата будет рассчитываться уже по Методике № 630, соответственно, и по другим правилам будет индексироваться арендная плата (уже ежемесячно, что учтено в п. 3.2 (2) Примерного договора и п. 17 Методики № 630). Об этом — далее.

Арендная плата без аукциона

Общие принципы Если договор аренды заключается без аукциона, то арендодатель должен разработать, утвердить и опубликовать в электронной торговой системе условия и допусловия (при наличии) аренды имущества. Условия передачи имущества в аренду обязательно включают размер арендной платы, определенный согласно Методике расчета арендной платы, и срок аренды (п. 111 Порядка № 483).

Методикой № 630 определены:

• порядок формирования годовой арендной платы (а на ее базе — месячной, суточной и часовой), расчет арендной платы за базовый месяц;
• отдельно порядок расчета арендной платы за единые имущественные комплексы, их обособленные структурные подразделения;
• условия для льготной арендной платы, особенности определения размера арендной платы за имущество, переданное в аренду диппредставительствам, консульским учреждениям иностранных государств, представительствам международных организаций в Украине;
• порядок индексации арендной платы;
• ставки арендной платы.

Далее рассмотрим подробнее.

Ставки Ставки арендной платы в зависимости от целевого назначения для:

• договоров аренды недвижимого имущества, заключаемых без аукциона, установлены в приложении 1 к Методике № 630;
• договоров аренды недвижимого имущества, которые продлеваются впервые (без аукциона), установлены в приложении 2 к Методике № 630;
• аренды другого отдельного индивидуально определенного имущества (кроме транспортных средств) определены абз. 1 п. 14 Методики № 630 на уровне 12 %;
• транспортных средств устанавливаются на уровне 10 % (абз. 2 п. 14 Методики № 630).

Если арендатором является субъект малого предпринимательства, размер годовой арендной платы за аренду другого отдельного индивидуально определенного имущества, в том числе транспортных средств, составляет 7 % стоимости объекта аренды.

Расчет Рассмотрим расчет арендной платы за аренду недвижимого имущества и другого отдельного индивидуально определенного имущества, который определен пп. 6–9 Методики № 630. Отметим, что последовательность расчета не изменилась: 1) определяется размер годовой арендной платы; 2) устанавливается размер арендной платы за базовый месяц; 3) рассчитывается размер арендной платы за первый месяц аренды.

Пример 2. Государственное учреждение заключило договор аренды помещения площадью 40 кв. м с учреждением, которое финансируется из местного бюджета (согласно п. 5 приложения 1 к Методике № 630 арендная ставка — 4 %). Дата заключения договора — 14.06.2021 г. Независимая оценка имущества по отчету об оценке на 01.02.2021 г. составила 20000,00 грн без НДС. Акт приема-передачи имущества подписан 19.06.2021 г.

1. Годовая арендная плата. Годовая арендная плата согласно п. 6 Методики № 630 составляет: 800,00 грн (20000,00 грн × 4 %).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Изменен срок действия отчета по оценке имущества. Теперь он составляет 12 месяцев (ранее — 6 месяцев). Это предусмотрено п. 12 Методики № 630. Кроме того, комментируемым постановлением изменения внесены в абз. 4 п. 2 Методики № 6297. Если закончится срок действия отчета, а договор аренды не будет заключен, придется проводить новую оценку. Но с увеличением срока действия отчета по оценке такая вероятность невелика.

2. Арендная плата за базовый месяц. Согласно п. 9.1 (2) разд. I «Изменяемые условия договора» Примерного договора датой определения арендной платы за базовый месяц аренды является дата определения рыночной стоимости имущества. В нашем примере это февраль 2021 года.

Арендную плату за базовый месяц определяют на основе годовой арендной платы согласно п. 7 Методики № 630. Арендная плата равна: 66,67 грн (800,00 грн : 12 мес.). Размер арендной платы за базовый месяц аренды отражают в п. 9.1 (2) разд. I «Изменяемые условия договора» Примерного договора (без НДС). Форма расчета арендной платы за базовый месяц приведена в приложении 3 к Методике № 630.

3. Арендная плата за первый месяц. Согласно п. 7 Методики № 630 если между датой определения арендной платы за базовый месяц (в нашем случае — февраль 2021 года) и датой подписания акта приема-передачи имущества (в нашем случае — июнь 2021 года) прошел более чем один полный календарный месяц, размер арендной платы за первый месяц аренды устанавливается путем корректировки арендной платы за базовый месяц на индекс инфляции в месяцах, прошедших с даты определения арендной платы за базовый месяц.

В нашем случае прошел более чем один полный календарный месяц. А значит, арендную плату за базовый месяц следует откорректировать на индексы инфляции за период с марта по май, а также на индекс за июнь. Размер арендной платы за первый месяц аренды (июнь 2021 года) составит: 69,30 грн (66,67 грн × 101,7 %март × 100,7 %апрель × × 101,3 %май × 100,2 % июнь (условно)).

Индекс инфляции за июнь приняли условно, поскольку на дату заключения договора он еще не обнародован (опубликование Госстатом индекса инфляции происходит до 10-го числа месяца, следующего за отчетным), но он будет известен на дату выставления счета арендатору.

Подчеркнем: в нашем случае действие договора аренды имущества начинается не с первого дня месяца, как определить арендную плату за этот месяц? Наставлений по этому поводу Методика № 630 не дает, а формула п. 8 Методики № 630 здесь не подходит. В свое время ФГИУ в Рекомендациях № 17658 отмечал: если действие договора аренды имущества начинается не с первого календарного дня (рабочего дня) месяца и/или действие договора заканчивается не в последний календарный день (рабочий день) месяца, возникает потребность в определении суточной арендной платы. Она рассчитывается путем деления соответствующей месячной арендной платы на количество суток работы объекта аренды (доступа к объекту аренды) в течение этого месяца в соответствии с установленным режимом пользования арендованным имуществом. Подождем соответствующих разъяснений и к новой методике.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Корректировка проводится независимо от индекса инфляции (т. е. превысил он 100 % или нет — значения не имеет).

Расчет при продлении Частью 2 ст. 17 Закона об аренде определены случаи, когда договоры аренды могут быть продлены без аукциона (в частности, это договоры, которые заключены и продлеваются впервые, при условии, что срок аренды по таким договорам составляет пять лет или менее).

Порядок определения арендной платы для таких договоров определен ч. 7 ст. 17 Закона об аренде. Это один из двух способов:

• на уровне последней месячной арендной платы, установленной продлеваемым договором, если такой договор был заключен на аукционе или конкурсе;
• на основании действующей на момент продления договора арендной ставки к рыночной стоимости объекта аренды, оценка которого должна быть осуществлена по заказу арендатора в порядке, определенном Законом об аренде и Методикой расчета арендной платы, кроме случаев, когда размер арендной платы ниже размера арендной платы по продлеваемому договору (тогда арендная плата устанавливается на уровне последней месячной арендной платы, определенной продлеваемым договором.

Поэтому если вы выбрали второй способ, то арендную плату следует рассчитать по Методике № 630. Ее рассчитывают по тем же принципам, что рассмотрены выше, только арендные ставки берут из приложения 2 к Методике № 630 (и индексировать арендную плату теперь нужно будет ежемесячно).

Согласование Если арендодателем государственного имущества является балансодержатель, рассчитанный размер арендной платы он должен согласовывать с ФГИУ в определенном им порядке (п. 2 Методики № 630). По старым правилам согласовывали арендную плату в соответствии с Порядком № 5029. Пока что он остается действующим.

1 гривня

Годовая арендная плата за аренду недвижимого имущества в размере 1 грн остается. Правда, круг арендаторов-льготников значительно сужен — см. п. 13 Методики № 630. Указанный перечень является исчерпывающим. А значит, на особый размер арендной платы могут рассчитывать только такие арендаторы. Все остальные арендуют госимущество в общем порядке.

Подчеркнем, что ни школ, ни садиков, ни заведений здравоохранения (ЗЗО), относящихся к коммунальной собственности, в таком перечне больше нет. Но, по крайней мере, заведения образования относятся к льготникам, которые имеют право на аренду имущества без аукциона. Поэтому для них приложениями 1 и 2 к Методике № 630 предусмотрена льготная ставка. А вот ЗЗО, напомним, арендуют имущество государственной и коммунальной собственности на общих основаниях. Впрочем, льготная ставка (3 %) предусмотрена в приложении 1 к Методике № 630 и для них. Скорее всего, в ближайшее время нас ждут изменения в ст. 15 Закона об аренде и Порядке № 483. Пока же выясним все нюансы у ФГИУ.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Арендная плата, установленная согласно п. 13 Методики № 630, т. е. льготная 1 грн, теперь не подлежит корректировке на индекс инфляции. А это значительное упрощение расчетов.

Льготная арендная плата

Архитектурные памятники Льготная арендная плата предусмотрена при долгосрочной аренде заброшенных памятников архитектуры с целью их сохранения, а также привлечения инвестиций для их консервации, реставрации, реабилитации, музеефикации, ремонта или приспособления: размер месячной арендной платы — 1 грн за 1 кв. м (п. 15 Методики № 630).

Порядок определения заброшенных памятников архитектуры, передачи их в аренду, срок льготной аренды в зависимости от стоимости восстановительных работ, контроля за выполнением таких работ и отнесения соответствующих затрат арендатора — теперь в новых пп. 157, 183–191 Порядка № 483, которые обновлены и дополнены на основании комментируемого постановления.

Религиозные организации Согласно ч. 1 ст. 15 Закона об аренде религиозные организации имеют право на аренду государственного и коммунального имущества для обеспечения проведения религиозных обрядов и церемоний без аукциона. Однако в перечень с льготной арендной платой 1 грн они не вошли. Впрочем, без льгот не обошлось. Так, при аренде помещений на площади не более 50 кв. м арендная плата составляет 3 %, а на части площади, превышающей 50 кв. м, — 7 % (п. 20 приложения 1 к Методике № 630).

Кроме того, религиозные организации, которые пользуются имуществом культовых сооружений по договорам займа или иным договорам безвозмездного пользования, которые теперь Законом об аренде запрещены, должны перевести эти отношения в плоскость аренды. Арендная плата в таком случае для них составит 0,01 % от стоимости имущества (п. 20 приложения 1 к Методике № 630). Новым п. 21 Перечня документов (приведен в приложении 1 к Порядку № 483) определено, какие документы должна подать такая религиозная организация.

Уменьшение и увеличение арендной платы

По общим правилам Порядка № 483 внесение изменений в договор аренды в части уменьшения суммы арендной платы (приостановления ее начисления и т. п.) в течение срока его действия не допускается.

Исключения перечислены в п. 127 Порядка, который также обновлен на основании комментируемого постановления. Это, в частности:

1) изменение площади и графика использования имущества на основании пп. 123,124 Порядка № 483 и применения льготной арендной платы для заброшенных памятников на основании абз. 3 п. 191 Порядка № 483;

2) внесение в Методику расчета арендной платы изменений по уменьшению ставок аренды по договору, который был заключен без проведения аукциона или конкурса;

3) случаи, когда возможность пользования имуществом существенно уменьшилась из-за обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, в частности при:

а) существенном повреждении объекта аренды вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы, наступивших после подписания сторонами акта приема-передачи объекта, при условии, что восстановление объекта до того состояния, в котором он находился до наступления таких обстоятельств, потребует капитального ремонта объекта аренды;

б) прекращении обеспечения объекта аренды коммунальными услугами, которыми объект аренды был обеспечен либо должен быть обеспечен согласно условиям договора и/или объявления о передаче имущества в аренду, если в результате такого прекращения объект аренды не может быть использован арендатором;

в) осуществлении капитального ремонта, реставрации или реконструкции объекта аренды по инициативе балансодержателя или его органа управления, если во время выполнения строительных работ использование объекта аренды может нанести вред жизни или здоровью людей, которые находятся или могут находиться внутри объекта аренды.

В таком случае уменьшение арендной платы или временное (на период существования обстоятельств, указанных в п.п. «а»–«в» п.п. 3 п. 127 Порядка № 483) освобождение арендатора от уплаты арендной платы осуществляется по решению арендодателя на основании заявления арендатора, к которому приложены документы, подтверждающие существование соответствующих обстоятельств, или на основании решения суда.

Зато внесение изменений в договор аренды в части увеличения суммы арендной платы в течение срока его действия допускается в любое время, но по соглашению сторон.

Не требует внесения изменений в договор уменьшение или временное приостановление уплаты (освобождение от уплаты) арендной платы на основаниях, определенных в новом п. 1291 Порядка № 483. Так, если в связи с изменениями в социально-экономическом положении в стране или в отдельных ее регионах в результате экономического кризиса, стихийного бедствия, введения карантинных ограничений или других событий, которые могут негативно повлиять на способность арендаторов продолжать уплачивать арендную плату по заключенным договорам, КМУ или соответствующий местный совет приняли решение о предоставлении арендных скидок или освобождении от уплаты арендной платы по договорам аренды определенного имущества или по договорам аренды имущества, которое используется с определенными целевыми назначениями, определенными в таком решении, то основанием для применения таких освобождений или скидок является приказ (распоряжение, решение) арендодателя, принятый на основании обращения арендатора, на которого они распространяются.

Скидки или освобождение в таких случаях предоставляются с даты, определенной в решении КМУ (решении совета), или, если в решении дата начала применения скидки или освобождения не определена, — то с даты, определенной в приказе арендодателя. Прекращение применения скидки или освобождения происходит с даты, определенной в решении КМУ (местного совета) или в приказе арендодателя.

Другие изменения в Порядке № 483

Другие изменения в Порядке № 483.

1. Уточнен порядок определения размера гарантийного взноса, в том числе в случае, когда стартовая арендная плата определена на основании балансовой стоимости объекта аренды, который является недвижимым имуществом и имеет определенную площадь (пп. 58, 581 Порядка № 483).

2. Обновленными абз. 3 п. 74 и абз. 3 п. 97 Порядка № 483 уточнено, что победитель электронного аукциона заключает договор аренды объекта аренды и подписывает акт приема-передачи в течение 20 рабочих дней со дня, следующего за днем формирования протокола о результатах электронного аукциона.

3. Уточнено, что договор аренды может быть изменен в части изменения площади арендуемого имущества, если изменение площади произошло в результате осуществления работ по сохранению заброшенного памятника в порядке, определенном пп. 183–191 Порядка № 483 (новый абз. 5 п. 123 Порядка № 483).

4. Пунктом 157 Порядка № 483 определен порядок предоставления согласия, предусмотренного ч. 1 или 4 ст. 21 Закона об аренде, для аренды заброшенного памятника.

5. В Перечень предприятий, учреждений, организаций, оказывающих социально значимые услуги населению (приложение 4 к Порядку № 483) добавлены заведения культуры, имеющие статус национальных и арендующих имущество для осуществления уставной деятельности.