Арендная плата за объект недвижимости: надо ли ее индексировать в связи с инфляцией
Обязательно ли индексировать арендную плату в связи с инфляцией? Как правильно рассчитать арендную плату за первый месяц, если не известен текущий индекс инфляции, и какую сумму арендной платы зафиксировать в договоре аренды? Что делать, если арендатор отказывается уплачивать арендную плату с учетом индекса инфляции?
Версия для печати
Пересчитывать арендную плату в соответствии с индексом инфляции нужно обязательно. Ведь согласно ч. 1 ст. 10 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.1992 г. № 2269-XII (далее — Закон об аренде) арендная плата с учетом ее индексации относится к существенным условиям договора аренды.
Условие об индексации арендной платы содержит и Типовой договор аренды индивидуально определенного (недвижимого или иного) имущества, принадлежащего к государственной собственности, утвержденный приказом ФГИУ от 23.08.2000 г. № 1774 (далее —Типовой договор), на основании которого составляют договоры аренды учреждения госсобственности. В частности, в п. 3.3 Типового договора указано, что арендную плату за каждый следующий месяц (после базового) определяют путем корректировки арендной платы за предыдущий месяц на индекс инфляции за следующий месяц.
Как правило, типовые формы договоров аренды, утвержденные органами местного самоуправления для объектов коммунальной собственности, содержат аналогичное условие.
Как индексировать Порядок расчета арендной платы за объекты недвижимости госсобственности регламентируется Методикой расчета арендной платы за государственное имущество и пропорции ее распределения, утвержденной постановлением КМУ от 04.10.1995 г. № 786 (далее — Методика № 786).
Для коммунальной собственности методику утверждают органы местного самоуправления. Впрочем, использовать они должны те же методологические принципы, что и для объектов госимущества (ч. 2 ст. 19 Закона об аренде). Поэтому далее, в вопросах расчета арендной платы, будем опираться на Методику № 786.
Итак, прежде всего определяют размер годовой арендной платы (Агод) по формуле, приведенной в п. 8 Методики № 786:
где С — стоимость арендованного имущества, определенная путем проведения независимой оценки, грн;
Стгод — арендная ставка, указанная в приложении 2 к Методике № 786. Для коммунальной собственности арендные ставки определяются методикой расчета арендной платы, утвержденной местным советом.
Затем следует определить размер арендной платы за базовый месяц. Расчет этого показателя зависит от того, по итогам конкурса определялся арендатор или нет.
Аренда без конкурса Если договор аренды заключался без проведения конкурса (в частности, когда была получена заявка на конкурс от одного арендатора), то определяют арендную плату за базовый месяц (Амес) по формуле п. 12 Методики № 786:
где Ідо — индекс инфляции за период, начиная с месяца проведения независимой оценки до базового месяца расчета арендной платы;
Іб— индекс инфляции за базовый месяц расчета арендной платы.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Базовым месяцем расчета арендной платы считают последний месяц, за который официально опубликован индекс инфляции (п. 4 Методики № 786). Арендную плату за этот месяц указывают в договоре аренды.
Аренда по конкурсу Тогда в порядке, изложенном выше, определяют стартовый размер арендной платы (п. 2 Методики № 786), который указывают в объявлении о проведении конкурса на право аренды (см. п. 4 Порядка проведения конкурса на право аренды государственного имущества, утвержденного постановлением КМУ от 31.08.2011 г. № 906).
В таком случае арендной платой за базовый месяц будет ее размер, определенный по результатам конкурса, исходя из наибольшего размера, предложенного победителем конкурса. Именно его указывают в договоре аренды.
Остановимся еще на таком вопросе. Каким будет базовый месяц, если договор аренды продлевают ежегодно? На практике обычно действующие договоры аренды продлеваются по умолчанию сторон. Это предусмотрено, в частности, п. 10.4 Типового договора,в соответствии с которым в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении договора или изменения его условий после окончания срока его действия в течение одного месяца договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.
Указанные действия оформляются дополнительным договором, который является неотъемлемой частью договора при обязательном наличии разрешения органа, уполномоченного управлять объектом аренды.
В таких случаях базовый месяц для расчета арендной платы не меняют. Связано это с тем, что согласно п. 12 Методики № 786 размер арендной платы за базовый месяц определяют только в двух случаях:
1) перед расчетом арендной платы за первый месяц аренды (в указанной ситуации аренда продляется, и первый месяц начался еще при заключении договора);
2) после пересмотра размера арендной платы (если договор продлевается на тех же условиях, то и арендная плата при этом не меняется).
Определить арендную плату за базовый месяц — это полдела. Теперь нужно рассчитать ее размер за первый месяц аренды.
Арендная плата за первый и последующие месяцы Размер арендной платы за первый месяц аренды определяют путем корректировки размера арендной платы за базовый месяц на индекс инфляции за период с первого числа месяца, следующего за базовым, до последнего числа первого месяца аренды (абз. 2 п. 12 Методики № 786).
За каждый следующий месяц арендную плату определяют путем корректировки размера месячной арендной оплаты за предыдущий месяц на индекс инфляции за текущий месяц (п. 13 Методики № 786). При этом никаких исключений касаемо значения индекса инфляции,т. е. превысил он 100 % или нет, не имеется — арендную плату корректируют в любом случае.
Официальное опубликование Гослужбой статистики индекса инфляции происходит до 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Указанная информация размещается на официальном веб-сайте этого органа*.
Арендная плата должна быть перечислена не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным (п. 3.6. Типового договора). В связи с этим у арендодателя есть сжатые сроки, чтобы рассчитать арендную плату с учетом опубликованного индекса инфляции и выставить счет арендатору.
Пример 1. Бюджетное учреждение заключило с юридическим лицом договор аренды находящегося на его балансе недвижимого имущества. Годовая арендная ставка — 18 %, независимая оценка имущества согласно отчету об оценке на 16.01.2015 г. составила 500000,00 грн. Заявку на конкурс подал только один участник, в связи с чем он не проводился. Договор заключен 05.05.2015 г.
где: 108,6 % — индекс инфляции за период с месяца проведения независимой оценки до базового месяца (за январь – февраль): 103,1 % × × 105,3 % = 108,6 %;
110,8 % — индекс инфляции за базовый месяц (март 2015 года).
3. Определяют арендную плату за первый месяц (май) после опубликования индекса инфляции за май (учитывают индексы за апрель – май):
9024,66 грн × 114,0 % × 102,2 % =10514,45 грн.
За июнь арендная плата будет рассчитана путем умножения этой суммы на индекс инфляции июня (после его опубликования).
Если арендатор — «особый» Что касается бюджетных учреждений, которые платят арендную плату в размере 1 гривни в год, то эта плата, как правило, выплачивается в течение месяца после заключения договора аренды. В дальнейшем она индексируется за каждый год аренды на основании годовых индексов инфляции в сроки, определенные договором аренды (п. 10 Методики № 786).
Пример 2. Если договор аренды с бюджетным учреждением заключили во второй половине мая 2014 года (базовый месяц — апрель 2014 года), то при расчете арендной платы за май 2015 года будут использоваться индексы за май 2014 года — май 2015 года.
1. Общий индекс инфляции составит: 103,8 × × 10 × 1,0 × 100,4 × 100,8 × 102,9 × 102,4 × 101,9 × × 103,0 × 103,8 × 101,0 × 100,4 × 100,8 × 102,9 = = 1,28 (%).
2. Сумма арендной платы за май 2015 года будет равна: 1 грн × 1,28 % = 1,28 грн.
Если арендатор против индексации
Что касается возможности неуплаты арендной платы с учетом индекса инфляции, нужно заметить, что плата за аренду имущества государственной и коммунальной собственности является регулируемой ценой. На это обращают внимание и суды (см., в частности,постановления Судебной палаты в хозяйственных делах ВСУ от 18.03.2015 г. по делу № 3-19гс15, от 20.08.2013 г. по делу № 3-19гс13). Поэтому, если арендатор отказывается уплачивать арендную плату с учетом индекса инфляции, можно подать на него иск о взыскании задолженности. Суды обычно такие иски удовлетворяют (см., в частности, решения хозяйственного суда г. Киева от 10.11.2014 г. по делу № 910/18902/14*, хозяйственного суда Львовской области от 14.04.2015 г. по делу № 914/314/15**).
* http://www.ukrstat.gov.ua/.
** Поскольку опубликование индекса инфляции происходит до 10-го числа месяца, следующего за отчетным, то на дату заключения договора (05.05.2015 г.) последним месяцем (базовым месяцем), за который известен индекс инфляции, будет март 2015 года.
