«МЕДИЧНА БУХГАЛТЕРІЯ»:
Подання форми № 20-ОПП в разі здавання нерухомості в оренду: настанови податківців

Версія для друку

23 жовтня, 2024

Тема: Податкова звітність

Марія Мельнікова, консультантка газети

Передусім нагадаємо, що приписи п. 8.4 розд. VIII Порядку № 15881 вимагають подавати контролюючому органу інформацію про всі об’єкти оподаткування й об’єкти, пов’язані з оподаткуванням, що є власними, орендованими або переданими в оренду. Тобто в разі надання в оренду об’єкта нерухомого майна або його частини Повідомлення за ф. № 20-ОПП2 подає до контролюючих органів як власник нерухомого майна — орендодавець, так і орендар у строки, визначені пп. 8.3–8.5 розд. VIII Порядку № 1588 (див. наприклад, роз’яснення в категорії 116.11 ЗІР). За загальним правилом (п. 8.4 розд. VIII Порядку № 1588) Повідомлення за ф. № 20-ОПП подають:

• до контролюючого органу за основним місцем обліку платника податків;
• протягом 10 р. дн. після реєстрації, створення чи відкриття об’єктів оподаткування або об’єктів, пов’язаних з оподаткуванням або через які провадять діяльність.

Крім того, у разі зміни відомостей про об’єкт оподаткування, а саме зміни типу, найменування, місцезнаходження, виду права або стану об’єкта оподаткування, платник податків має подати до контролюючого органу за основним місцем обліку Повідомлення за ф. № 20-ОПП з оновленою інформацією про об’єкт оподаткування, щодо якого відбулися зміни, у такому самому порядку й у строки, як і в разі реєстрації, створення чи відкриття об’єкта оподаткування (п. 8.5 розділу VIIІ Порядку № 1588). А отже, для орендодавця передання об’єкта нерухомого майна в оренду є зміною його стану, тобто в нього виникає обов’язок подати інформацію про зміну відомостей про об’єкт оподаткування.

Питання, розглянуті податківцями в ІПК № 4527, напевно, добре відомі тим платникам, чия діяльність пов’язана з наданням в оренду нежитлових приміщень. Ця консультація привернула увагу тим, що в ній податківці доволі зважено й послідовно роз’яснили, яку інформацію власнику нежитлового приміщення треба відобразити в Повідомленні за ф. № 20-ОПП в разі надання в оренду такого приміщення повністю або частково одному чи різним орендарям, а також чи треба оновлювати інформацію в разі укладення, зміни, поновлення договору оренди об’єкта нерухомого майна (будівлі) чи окремих його частин (приміщень), зміни строку дії договору, зміни орендарів тощо. А отже, щоб орендодавці могли використати настанови податківців з користю для себе, стисло розглянемо те, що запропонували контролери в коментованій консультації.

Особливості заповнення Повідомлення за ф. № 20-ОПП орендодавцем У цьому питанні податківці, на щастя, не були оригінальні, а порадили під час заповнення Повідомлення за ф. № 20-ОПП користуватися Пам’яткою для заповнення розділу 3 Повідомлення про об’єкти оподаткування або об’єкти, пов’язані з оподаткуванням або через які провадиться діяльність (додаток до Повідомлення за ф. № 20-ОПП), яка містить опис даних, які зазначають у відповідних графах цього повідомлення. Докладно на цьому зупинятися не будемо, лише стисло нагадаємо деякі правила заповнення граф Повідомлення за ф. № 20-ОПП орендодавцем:

1. У графу 2 «Код ознаки надання інформації» вносять одне з трьох значень:

• «1» — «первинне надання інформації про об’єкти оподаткування» — у разі подання інформації про новий об’єкт оподаткування;
• «3» — «зміна відомостей про об’єкт оподаткування» — у разі зміни відомостей про об’єкт оподаткування (наприклад, зміна типу, найменування, місцезнаходження, виду права або стану об’єкта оподаткування);
• «6» — «закриття об’єкта оподаткування» — ув разі закриття об’єкта оподаткування або його перепрофілювання.

2. Графу 3 «Тип об’єкта оподаткування» заповнюють відповідно до рекомендованого довідника (далі — довідник), що оприлюднений на вебпорталі ДПС України (tax.gov.ua → «Довідники, реєстри, переліки» → «Довідники» → «Типи об’єктів оподаткування»). Податківці пропонують суб’єкту господарювання самостійно обрати з довідника відповідний тип об’єкта оподаткування з урахуванням виду діяльності, для якої такий об’єкт оподаткування відкривають, створюють чи реєструють, і відповідності об’єкта за своїм функціональним призначенням наявному типу згідно з довідником. Відомості про нежитлові приміщення можна віднести до наявних у довіднику типів об’єктів оподаткування, наприклад, таких як офіс, торговий комплекс, склад, будинок торгівлі тощо.

3. У графу 4 «Найменування об’єкта оподаткування (зазначити у разі наявності)» Повідомлення за ф. № 20-ОПП вносять назву об’єкта оподаткування. Якщо немає найменування таких об’єктів оподаткування, орендодавець зазначає в цій графі інвентарний номер об’єкта оподаткування, вказаний у договорі оренди (див. роз’яснення в категорії 116.11 ЗІР).

4. У графі 9 «Стан об’єкта оподаткування» зазначають фактичний стан об’єкта оподаткування на момент подання Повідомлення за ф. № 20-ОПП, наприклад:

• «9» — «здається в оренду» — у разі подання інформації про передання об’єкта в оренду;
• одне зі значень: «1» — «будується / готується до введення в експлуатацію»; «2» — «експлуатується»; «3» — «тимчасово не експлуатується»; «5» — «непридатний до експлуатації»; «7» — «зміна призначення / перепрофілювання» — залежно від подальшого призначення такого об’єкта після повернення його з оренди.

Укрупнення інформації Податківці нагадали, що норми п. 8.4 Порядку № 1588 передбачають під час подання повідомлень за ф. № 20-ОПП застосовувати принцип укрупнення інформації, яка надається про об’єкт оподаткування. Наприклад, якщо подають інформацію про об’єкти оподаткування — офіс, склад, склад-магазин, розташовані в одному офісному центрі за одною адресою, — достатньо надати інформацію за одним із типів об’єктів оподаткування, зазначивши у найменуванні: офіс, склад, склад-магазин.

Інакше кажучи, якщо власник нерухомості здає в оренду об’єкт нерухомого майна, який розташований за однією адресою та має один реєстраційний номер у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, окремими його частинами (приміщення, кабінети, офіси, квадратні метри тощо), то, керуючись принципом укрупнення інформації, у Повідомленні за ф. № 20-ОПП відомості можуть бути надані як про один об’єкт оподаткування, що здається в оренду. Тобто, якщо в оренду здають кімнати (офіси), що розташовані в одній будівлі за однією адресою, у Повідомленні за ф. № 20-ОПП достатньо вказати один об’єкт оподаткування, наприклад офіс, що здається в оренду.

Податківці в коментованій ІПК № 4527 справедливо вказали на те, що укладення, зміна, поновлення договору оренди об’єкта нерухомого майна (будівлі) чи окремих його частин (приміщень), зміна строку дії договору, зміна орендарів не призводить до зміни відомостей про власне об’єкт оподаткування, якщо призначення, стан об’єкта оподаткування не змінюються. Відповідно, і дані, які зазначають у Повідомленні за ф. № 20-ОПП, не змінюються. Від себе додамо, що форма Повідомлення за ф. № 20-ОПП не передбачає подання відомостей щодо площ переданих в оренду приміщень, орендарів, строків договорів оренди тощо. А отже, у разі укладення / переукладення договорів оренди з одним орендарем чи з різними орендарями, якщо вся будівля в цілому й безперервно здається в оренду, дані про таку будівлю в Повідомленні за ф. № 20-ОПП достатньо надати одним рядком і зазначити стан об’єкта оподаткування (у графі 9) — «9» — «здається в оренду». Причому в разі зміни орендаря або продовження договору оренди Повідомлення за ф. № 20-ОПП щодо такої будівлі можна не подавати. Так само, на думку контролерів, варто діяти, коли в оренду здають частини будівлі й усі частини будівлі, без винятку, перебувають в оренді.

Водночас, якщо частину об’єкта нерухомого майна (будівлі) передано в оренду, а іншу частину експлуатує власник, відомості про такі частини в Повідомленні за ф. № 20-ОПП зазначають окремо. У цьому випадку кожній з таких частин будівлі (і тій, яку здають в оренду, і тій, яку експлуатують) присвоюють унікальний ідентифікатор, значення якого вносять у графу 5 «Ідентифікатор об’єкта оподаткування» Повідомлення за ф. № 20-ОПП. Тобто відомості щодо такої будівлі (частину якої здають в оренду, а частину — ні) у Повідомленні за ф. № 20-ОПП будуть зазначати двома рядками: в одному — про частину, яку здають в оренду (у графі 9 — стан об’єкта «9»), у другому — про частину, яку експлуатують самостійно (у графі 9 — стан об’єкта «2»).

Зауважте, що в разі зміни призначення об’єкта оподаткування або його перепрофілювання (наприклад, здавався в оренду, а буде використовуватися власником) інформацію щодо такого об’єкта оподаткування надають в повідомленні двома рядками, а саме:

• в одному рядку зазначають інформацію про закриття об’єкта оподаткування, призначення якого змінюється (до графи 2 вносять значення «6» — закриття об’єкта оподаткування);
• у другому рядку — зазначають оновлену інформацію про об’єкт оподаткування, який створено чи відкрито на основі закритого (до графи 2 вносять значення «1» — первинне надання інформації про об’єкти оподаткування). За таких обставин змінюють також ідентифікатор об’єкта оподаткування.

Також зверніть увагу на такий момент. За приписами п. 8.4 розд. VIII Порядку № 1588 принцип укрупнення інформації не застосовують під час надання інформації про об’єкти рухомого й нерухомого майна, які підлягають реєстрації у відповідному державному органі з отриманням відповідного реєстраційного номера. Інакше кажучи, у Повідомленні за ф. № 20-ОПП інформацію про земельну ділянку й про об’єкт нежитлової нерухомості, що розташований на такій земельній ділянці, наводять окремо. З огляду на вимоги п. 63.3 ПКУ3 об’єкт нерухомості й земельна ділянка є окремими об’єктами оподаткування (або об’єктами, пов’язаними з оподаткуванням), оскільки такі об’єкти визначаються за кожним видом податку та збору. У коментованій консультації податківці окремо наголосили, що у своєму зверненні платник не надав інформації щодо земельної ділянки / земельних ділянок, на якій / яких розташована будівля, і щодо прибудинкової території, а подання інформації про такі об’єкти оподаткування обов’язкове.

ДО ВІДОМА. Подання Повідомлення за ф. № 20-ОПП орендодавцем не звільняє від обов’язку подання Повідомлення за ф. № 20-ОПП орендарем стосовно одного й того ж об’єкта оподаткування, щодо якого виникли договірні відносини між орендодавцем та орендарем.

Відповідальність за неподання інформації Для повноти картини нагадаємо, що неподання або несвоєчасне подання інформації щодо об’єктів оподаткування загрожує платнику штрафними санкціями на підставі п. 117.1 ПКУ. Зокрема, у чинному роз’ясненні в категорії 116.12 ЗІР податківці зазначили, що неподання Повідомлення за ф. № 20-ОПП призводить до накладення штрафу:

• на самозайнятих осіб — у розмірі 340 грн;
• на юридичних осіб, відокремлені підрозділи юрособи чи юрособу, відповідальну за нарахування та сплату податків до бюджету під час виконання договору про спільну діяльність, — 1020 грн.

Неусунення таких порушень або ті самі дії, вчинені протягом року особою, до якої були застосовані штрафи за таке порушення, призводять до накладення штрафу:

• на самозайнятих осіб — у розмірі 680 грн;
• на юридичних осіб, відокремлені підрозділи юрособи чи юрособу, відповідальну за нарахування та сплату податків до бюджету під час виконання договору про спільну діяльність, — 2040 грн.

Причому в разі виявлення під час документальної перевірки порушень термінів подання кількох повідомлень за ф. № 20-ОПП податківці накладають штраф щодо кожного факту порушення в розмірах, установлених п. 117.1 ПКУ (див., наприклад, роз’яснення в категорії 116.12 ЗІР).

ВОЄННА РЕМАРКА. Відповідно до пп. 69.9 п. 69 підрозд. 10 розд. ХХ «Перехідні положення» ПКУ, який визначав окремі особливості зупинення перебігу строків, тимчасово, на період до припинення або скасування воєнного стану, відповідальність за порушення встановленого порядку взяття на облік (у тому числі за неподання (несвоєчасне подання) Повідомлення за ф. № 20-ОПП) не застосовувалася. Однак у зв’язку з набранням чинності 01.08.2023 Законом України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо особливостей оподаткування у період дії воєнного стану» від 30.06.2023 № 3219-ІХ, яким, зокрема, внесено зміни до пп. 69.9 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ, з 01.08.2023 для платників податків і контролюючих органів відновлено перебіг строків, визначених податковим законодавством й іншим законодавством, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи. Тобто починаючи з 01.08.2023 відповідальність за неподання (несвоєчасне подання) Повідомлення за ф. № 20-ОПП застосовується (див., наприклад, роз’яснення в категорії 116.12 ЗІР).